Un bail commercial offre au preneur protection et stabilité, notamment grâce à la durée minimale légale de neuf ans. Le preneur peut toutefois, sous certaines conditions, donner congé plus tôt ou à des moments précis. Dans cet article, vous lirez de manière claire, pratique et complète comment et quand le preneur peut mettre fin au bail commercial.
Dans cet article, vous découvrirez notamment :
- la durée minimale légale du bail commercial et son importance ;
- quand le preneur peut donner congé après trois, six ou neuf ans ;
- comment le preneur doit donner congé correctement et quels délais s’appliquent ;
- dans quels cas une résiliation amiable est possible ;
- quelles sont les conséquences d’un congé non valable ;
- et quand un accompagnement professionnel est utile.
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Quand le preneur peut-il donner congé ?
La durée minimale légale de 9 ans
La loi sur les baux commerciaux prévoit qu’un bail commercial doit durer au moins neuf ans. Il s’agit d’une règle impérative protégeant le preneur : cette durée ne peut donc pas être raccourcie par contrat. L’objectif est de donner au preneur suffisamment de temps pour développer son fonds de commerce et rentabiliser ses investissements.
Le congé intermédiaire du preneur après 3, 6 et 9 ans
Malgré la durée minimale, le preneur peut bel et bien donner congé plus tôt, pour mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat. Ce droit figure expressément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux.
Aucune obligation de motiver
Le preneur ne doit donner aucune motivation pour son congé. Le bailleur ne peut donc pas refuser le congé tant que les formes et délais ont été correctement respectés.
Comment le preneur doit-il donner congé ?
La forme requise
Le congé n’est valable que s’il est donné par :
- exploit d’huissier de justice, ou
- lettre recommandée.
Une lettre ordinaire, un e-mail ou une communication verbale sont sans effet.
Le délai de congé de 6 mois
Le preneur doit donner congé au moins six mois avant la fin du triennat. Trop tard, c’est trop tard : un congé envoyé par exemple quatre mois à l’avance n’a aucun effet.
Un preneur commence le 1er avril 2020. S’il veut mettre fin au bail à l’expiration du premier triennat (1er avril 2023), son congé doit être donné au plus tard le 30 septembre 2022.
Le bail commercial peut-il prendre fin plus tôt ?
La résiliation amiable
Les parties peuvent à tout moment mettre fin au bail commercial d’un commun accord, mais uniquement si l’accord est constaté par acte authentique ou par déclaration faite devant le juge.
Cette exigence de forme stricte vise à éviter qu’un preneur renonce à ses droits sous la pression.
Preneur et bailleur conviennent de mettre fin à un bail commercial en cours au 1er août. Ils font acter cet accord chez le notaire.
La résolution anticipée pour manquement
Le preneur peut également demander lui-même la résolution du bail commercial lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations (par exemple, en ne remédiant pas à des infiltrations d’eau structurelles rendant l’exploitation impossible). Cela passe par le tribunal (et sort du régime du congé).
Et si le congé est irrégulier ?
Un congé envoyé trop tard ou dans une forme incorrecte n’est pas valable. Le bail se poursuit alors simplement jusqu’à son terme prévu ou jusqu’au triennat suivant, ou jusqu’à ce qu’un congé correct soit donné.
En cas de contestation, le preneur peut saisir le juge de paix. En cas d’incertitude, il vaut la peine de demander conseil à temps. Les spécialistes de Handelshuurloket peuvent vous aider à rédiger une lettre de congé correcte ou à déterminer la meilleure stratégie.
Questions fréquentes (FAQ)
Non, sauf par résiliation amiable ou lorsque le juge prononce la résolution du bail pour manquement du bailleur.
Oui, mais la seule autre possibilité est alors l’exploit d’huissier.
Non. Le bailleur ne peut pas s’opposer à un congé correct.
Le congé est alors non valable. Le bail se poursuit jusqu’à son terme prévu ou jusqu’au triennat suivant.
Non. L’e-mail ne satisfait pas à la forme légalement requise.
Une lettre recommandée non retirée vaut néanmoins notification valable.
Non. Le preneur dispose d’une liberté totale.
Non, pas en cas de congé donné par le preneur à l’expiration d’un triennat. Des dommages et intérêts ne peuvent jouer qu’en cas de manquement.
Oui. Les contrats verbaux sont soumis aux mêmes règles légales.
Oui. L’obligation de payer le loyer subsiste tant que le bail n’a pas valablement pris fin.
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