Vous êtes preneur ou bailleur d’un espace commercial en Belgique ? Il est alors important de savoir quand la loi sur les baux commerciaux s’applique. Cette loi offre une protection supplémentaire aux preneurs d’immeubles commerciaux, mais ne vaut que dans des situations spécifiques. Dans cet article, nous expliquons en termes simples quand la loi joue, quelles conditions s’appliquent et ce que cela signifie en pratique.
Dans cet article, vous découvrirez notamment :
- quelle est la législation applicable,
- quelles sont les cinq conditions d’application du bail commercial,
- et quand, par exception, il n’y a pas de bail commercial.
Législation applicable
L’article 1er de la loi sur les baux commerciaux détermine quand la législation sur les baux commerciaux s’applique. Cette loi s’applique automatiquement dès que cinq conditions légales sont remplies cumulativement. Cela signifie que les cinq conditions doivent être réunies. S’il en manque une, le contrat de location ne relève pas de la loi sur les baux commerciaux.
Attention : l’article 2 de la loi sur les baux commerciaux prévoit en outre plusieurs exceptions. Même lorsque les cinq conditions sont remplies, il peut arriver que la loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas. Nous détaillons ces exceptions ci-dessous.
Les cinq conditions d’application de la loi sur les baux commerciaux
Il existe un contrat de location prévoyant le paiement d’un loyer
Il doit exister un contrat de location, écrit ou verbal, prévoyant un loyer. Même un contrat verbal peut donc relever de la loi sur les baux commerciaux, pour autant que le paiement du loyer puisse être démontré.
Exemple : vous utilisez un espace commercial et payez 1 000 € de loyer par mois. Cela suffit, même si l’accord n’est que verbal.
Il s’agit d’un bien immeuble (ou d’une partie de celui-ci)
La loi s’applique aux biens immeubles, bâtis ou non bâtis. Il peut également s’agir d’une partie d’un immeuble, par exemple un étage ou un espace commercial dans un bâtiment plus grand.
Le bien est utilisé pour le commerce de détail ou par un artisan en contact direct avec la clientèle
Le bail commercial ne s’applique que lorsque le bien est utilisé pour la vente de produits ou de services au grand public, ou pour des activités dans lesquelles un artisan est en contact direct avec les clients.
Exemple : une boulangerie, un salon de coiffure ou un magasin de vêtements relève de la loi.
Un grossiste sans contact direct avec la clientèle, non.
L’immeuble est principalement affecté à un usage commercial
L’immeuble doit être principalement utilisé à des fins commerciales. Lorsqu’un immeuble a plusieurs fonctions, on examine l’usage principal.
Exemple :
- Une habitation avec un petit espace de pratique pour massages : en principe pas de bail commercial.
- Un magasin avec un petit logement à l’arrière : en principe, le bail commercial s’applique.
Le bailleur accepte l’affectation commerciale
Le bailleur doit accepter l’affectation commerciale expressément ou tacitement, lors de la conclusion du contrat ou ultérieurement.
- Expressément : le contrat mentionne clairement que l’immeuble est destiné au commerce.
- Tacitement : le bailleur sait que l’immeuble est utilisé pour le commerce et y consent en ne réagissant pas.
Exceptions à l’application de la loi sur les baux commerciaux
Attention : la loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas dans tous les cas, même lorsque les cinq conditions légales sont remplies. La loi prévoit en effet plusieurs exceptions spécifiques.
- Les contrats de location de courte durée (≤ 1 an)
La loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas aux contrats de location écrits d’une durée d’un an ou moins.
Exemple :
Un magasin éphémère (pop-up) loue un immeuble pour 8 mois avec un contrat écrit. Dans ce cas, la loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas, sauf si le contrat est ensuite prolongé au-delà de la limite d’un an.
Attention : cette exception ne vaut pas pour les contrats de location verbaux. Les contrats verbaux relèvent bien de la loi sur les baux commerciaux, quelle que soit leur durée.
- Les biens immeubles exonérés du précompte immobilier
Si un immeuble est exonéré du précompte immobilier sur la base de l’article 4, §2 de la loi du 7 mars 1924, la loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas. C’est rare, mais cela peut par exemple concerner des propriétés ecclésiastiques ou certains bâtiments publics.
- La location autorisée par un administrateur provisoire
Lorsqu’un administrateur provisoire conclut un contrat de location portant sur les biens d’autrui, cette location échappe à la loi sur les baux commerciaux. Cela ne vaut que tant que l’administrateur intervient à titre temporaire.
- Les biens immeubles à faible revenu
Pour les immeubles ayant un revenu cadastral très faible, la loi sur les baux commerciaux peut rester inapplicable. Le montant limite précis est fixé par arrêté royal. Cela concerne par exemple les petits immeubles anciens à faible rendement.
- Les biens immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique
Les contrats de location portant sur des immeubles expropriés ou acquis par une administration publique ou un organisme d’utilité publique échappent à la loi sur les baux commerciaux. Pensez aux immeubles appartenant aux pouvoirs publics, par exemple pour la rénovation urbaine ou les infrastructures publiques.
Questions fréquentes (FAQ)
Celui qui veut invoquer les droits issus de la loi sur les baux commerciaux supporte la charge de la preuve de son application. Vous pouvez prouver par toutes voies de droit que les conditions légales sont remplies : pensez à des extraits bancaires de paiements de loyer, des déclarations de témoins, des e-mails et des SMS, des factures, etc.
Non, en principe ce n’est pas possible. Si les cinq conditions légales sont remplies, la loi sur les baux commerciaux s’applique automatiquement. Vous ne pouvez pas exclure cette législation par contrat, car elle est de droit dit « impératif ». Même si vous donnez un autre nom au contrat, le bail commercial s’appliquera dès que les conditions sont réunies. Il existe une exception : l’occupation précaire, mais elle est rare et doit être justifiée par de bonnes raisons.
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