Où trouver les droits et obligations légaux en matière de bail commercial ?

Un preneur ou un bailleur qui veut entreprendre des démarches doit d’abord connaître ses droits. Mais où les trouver exactement ? La législation belge sur les baux commerciaux est répartie entre différentes sources, de sorte qu’il n’est pas toujours clair quelles règles s’appliquent et quelles dispositions ont priorité. Cet article y apporte de la clarté.

Dans cet article, vous découvrirez notamment :

• où se trouvent les règles générales de louage dans le Code civil ;
• quelles dispositions figurent exactement dans la loi de 1951 sur les baux commerciaux ;
• quelle protection le preneur d’un bail commercial tire des dérogations spécifiques au droit commun du louage ;
• comment la jurisprudence complète et précise la législation sur les baux commerciaux ; et
• pourquoi ces sources dispersées forment ensemble le cadre complet du bail commercial.

Où trouver les règles relatives au bail commercial ?

Les règles relatives au bail commercial sont réparties entre trois grands piliers juridiques : le régime général du louage, la loi spécifique de 1951 sur les baux commerciaux et la jurisprudence. En voici un aperçu en termes clairs.

Le régime général du louage

Les règles de base du louage de biens immeubles figurent dans le Code civil. Ces règles sont appelées le droit commun du louage. Elles ne s’appliquent que dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions spécifiques de la loi sur les baux commerciaux.

Actuellement, ces règles figurent encore dans l’ancien Code civil :

• Art. 1708–1712 : dispositions générales sur le louage
• Art. 1714–1762bis : règles sur le louage de biens immeubles

À l’avenir, ces dispositions seront transférées dans le nouveau Code civil, plus précisément dans le livre 7 – Les contrats spéciaux. La proposition de loi (document 56-746/001) peut être consultée sur le site de la Chambre.

Le régime spécifique du bail commercial

La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux constitue le cœur de la législation en la matière. Cette loi ne s’applique qu’aux immeubles commerciaux classiques : magasins, salons de coiffure, établissements horeca et autres lieux auxquels les clients ont physiquement accès.

Que règle la loi sur les baux commerciaux ?

La loi contient notamment des règles sur :

• la durée minimale de 9 ans (art. 3) ;
• le droit du preneur d’effectuer certains travaux (art. 7–9) ;
• le droit de cession ou de sous-location avec le fonds de commerce (art. 10–11) ;
• la protection en cas de vente de l’immeuble (art. 12) ;
• jusqu’à trois renouvellements du bail de 9 ans chacun (art. 13–15 et 18–20) ;
• les limites au refus du bailleur (art. 16, 21–24) ;
• l’indemnité d’éviction dans certains cas (art. 25).

Pourquoi est-ce important ?

La loi sur les baux commerciaux protège avant tout le preneur, afin qu’il puisse :

• constituer une clientèle ;
• rentabiliser ses investissements ;
• ne pas être soudainement expulsé de l’immeuble.

Cette loi crée également de la sécurité pour le bailleur : un immeuble commercial reste généralement loué longtemps et conserve sa valeur.

Un boulanger qui vend son commerce peut céder son bail commercial au nouveau boulanger. Même si le contrat l’interdit, ce droit subsiste en vertu de la loi sur les baux commerciaux.

Le rôle de la jurisprudence

Toutes les situations ne figurent pas littéralement dans la loi. La jurisprudence joue dès lors un rôle important dans l’interprétation des règles du bail commercial.

Les juges statuent notamment sur :

• les litiges relatifs à la révision du loyer ;
• les conflits relatifs aux travaux d’aménagement ;
• l’interprétation des conditions du bail commercial ;
• les questions de cession, de sous-location et d’éviction.

La jurisprudence n’a pas de force législative formelle, mais constitue bel et bien un fil conducteur pour l’application de la loi sur les baux commerciaux en pratique.

Les spécialistes de Handelshuurloket peuvent vous conseiller sur la portée de la jurisprudence dans des litiges concrets de bail commercial ou lors de la préparation d’une procédure.

Le contrat

Bien que le contrat de bail ne soit pas, à proprement parler, une source légale, il contient évidemment des dispositions sur les accords concrets entre le preneur et le bailleur. Il importe que ces règles contractuelles ne dérogent pas aux dispositions impératives de la législation sur les baux commerciaux. Une clause contraire à la loi n’est en principe pas valable.

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