Lorsqu’un preneur ne paie pas son loyer mensuel, ou le paie en retard, il y a non-paiement du loyer commercial. Il s’agit d’une violation de l’obligation de paiement légale et contractuelle. Pour éviter d’autres problèmes, il est important que le bailleur agisse rapidement et de manière réfléchie.
Dans cet article, vous découvrirez notamment :
- quelle est la première démarche en cas de non-paiement du preneur ;
- quand un plan d’apurement est utile ou non ;
- quelle est l’utilité d’une mise en demeure ;
- quelles options existent si le paiement fait toujours défaut ;
- quel est le rôle du juge en cas de non-paiement ;
- et quels intérêts et indemnités sont dus.
Le rappel en cas de loyer commercial impayé
La raison d’un paiement tardif est parfois simple : une erreur, une faute dans le virement ou un malentendu. Le bailleur a donc intérêt à envoyer d’abord un rappel écrit courtois mentionnant le montant dû, le numéro de compte et la date d’échéance.
L’examen d’éventuelles difficultés de paiement
Difficultés temporaires ou structurelles ?
Si un rappel ne suffit pas, il y a généralement autre chose. Le preneur peut connaître des difficultés de paiement temporaires ou refuser de payer. Un plan d’apurement peut aider en cas de difficultés temporaires, mais en cas de problèmes structurels, un tel arrangement entraîne souvent un arriéré croissant. Il est donc important que le bailleur suive la situation de près.
La vérification d’un éventuel endettement
Lorsque le bailleur veut vérifier si le preneur est connu ailleurs pour des difficultés de paiement et si d’autres créanciers ont pratiqué des saisies, Handelshuurloket peut consulter la banque de données des avis de saisie. Cela permet d’évaluer correctement la situation financière du preneur et de prendre les bonnes décisions stratégiques.
La mise en demeure en cas de loyer commercial impayé
Lorsqu’aucun plan d’apurement n’est accordé ou qu’il n’est pas respecté, la mise en demeure est l’étape suivante. Cette lettre formelle doit clairement mentionner un dernier délai de paiement et annoncer que d’autres démarches suivront.
Il est judicieux de faire appel à un avocat pour rédiger cette lettre. Les avocats de Handelshuurloket peuvent vous y aider.
Que faire si le paiement fait toujours défaut ?
La résiliation amiable du bail commercial
Lorsqu’il apparaît que le loyer dépasse structurellement le budget du preneur, une résiliation amiable du bail peut être une solution. Les deux parties évitent ainsi des frais ou des procédures supplémentaires. En principe, l’intervention d’un juge de paix ou d’un notaire est requise à cet effet.
La procédure devant le juge de paix
À défaut d’accord, le bailleur peut entamer une procédure devant le juge de paix. On demande généralement :
- le paiement des arriérés de loyer, et
- la résolution du bail pour non-paiement.
C’est logique lorsque la situation financière du preneur n’offre aucune perspective réaliste de remboursement. Les spécialistes de Handelshuurloket peuvent vous conseiller sur l’opportunité d’une procédure.
Le juge de paix prononce généralement la résolution lorsqu’au moins deux mois de loyer restent impayés. Une procédure prend toutefois un certain temps ; il reste donc important d’agir rapidement. Après le jugement, la résolution doit être signifiée par un huissier de justice avant de pouvoir procéder à l’expulsion.
Attention : un simple congé donné par le bailleur ne suffit pas en cas de non-paiement. Le bailleur ne peut donner congé que pour des motifs limités, et un délai de préavis doit alors encore être respecté. Une résolution judiciaire est nécessaire en cas de non-paiement persistant.
Les intérêts en cas de paiement tardif du loyer commercial
En cas de paiement tardif, des intérêts moratoires (de retard) sont automatiquement dus. Ils peuvent courir :
- au taux d’intérêt légal, ou
- à un taux d’intérêt contractuel.
Un taux d’intérêt contractuel ne peut pas être excessivement élevé. Si c’est le cas, le juge peut le réduire. Le bailleur ne doit pas prouver le dommage ; les intérêts courent normalement à partir de la mise en demeure, sauf disposition contraire du contrat.
L’indemnité de relocation après résolution
Lorsque le bail commercial est résolu par la faute du preneur, le bailleur a droit à une indemnité de relocation. Cette indemnité couvre la période pendant laquelle l’immeuble reste vide jusqu’à ce qu’un nouveau preneur soit trouvé.
Pour éviter les discussions, il est préférable de mentionner dans le bail un montant forfaitaire, par exemple trois mois de loyer. Sans une telle clause, le bailleur doit prouver le dommage effectif et la durée de la vacance, ce qui peut être très fastidieux.
Les dégâts à l’immeuble
Si le preneur a causé des dégâts à l’immeuble loué, il en reste responsable. Le bailleur peut récupérer ces dommages auprès du preneur.
Questions fréquentes (FAQ)
Le preneur a intérêt à contacter immédiatement le bailleur et à proposer un plan d’apurement réaliste. Plus cela se fait rapidement, plus le risque de procédure est faible.
Non. Un plan d’apurement est en principe toujours un accord volontaire. Le bailleur décide si c’est faisable et judicieux. Exceptionnellement, un tribunal peut également accorder un plan d’apurement.
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé. Cela évite les malentendus et renforce la position du bailleur dans une procédure ultérieure.
Non. Un bailleur ne peut pas vider lui-même un immeuble donné en bail commercial. L’expulsion du preneur n’est possible qu’après une décision judiciaire et sa signification par un huissier de justice.
Vous avez encore des questions ?
Votre preneur ne paie plus et vous souhaitez être assisté ? Ou vous avez une autre question à ce sujet ? Planifiez un entretien !
