Wat is handelshuur? Deze vraag komt vaak naar boven bij ondernemers die een pand willen huren voor hun zaak, of bij eigenaars die een pand willen verhuren voor commerciële doeleinden. Handelshuur is namelijk een bijzondere vorm van huur, die enkel geldt voor panden waarin een winkel of handelsactiviteit wordt uitgeoefend.

Voorbeelden zijn een bakkerij, kledingwinkel, kapper, horecazaak of boekhandel. Het gaat dus om ruimten waar klanten fysiek toegang hebben. Een kantoorruimte zonder rechtstreeks klantencontact valt hier niet onder.

De Handelshuurwet geeft vooral bescherming aan de huurder. Dat is logisch: een handelaar moet tijd krijgen om zijn klantenkring op te bouwen en kan niet zomaar verhuizen zonder grote gevolgen. Maar ook verhuurders genieten van duidelijke regels en zekerheid.

In dit artikel ontdekt u onder andere:

• wat handelshuur precies is,
• wat de belangrijkste kenmerken zijn van handelshuur,
• wat enkele voordelen zijn,
• en wat enkele nadelen zijn.

Wat is handelshuur precies?

Handelshuur is een overeenkomst waarbij de verhuurder een pand verhuurt met als doel dat de huurder er een handelszaak in uitbaat. Denk aan winkels, horecazaken of dienstverleners met klantenbezoek.

Belangrijk: handelshuur geldt enkel als het pand hoofdzakelijk dient voor een handelsactiviteit met rechtstreeks contact met het publiek. Een advocatenkantoor of IT-bureau zonder balie voor klanten valt dus meestal niet onder handelshuur.

Belangrijkste kenmerken van handelshuur

1. Minimumduur van 9 jaar

Volgens de wet loopt een handelshuurovereenkomst minstens 9 jaar.

• Voor huurders: dit geeft stabiliteit om klanten aan te trekken en investeringen terug te verdienen.
• Voor verhuurders: u weet dat uw pand langdurig verhuurd blijft.

Een korter contract is niet geldig, al kunnen er wel tussentijdse opzegmogelijkheden worden afgesproken.

2. Recht op verbouwingswerken

De huurder mag bepaalde verbouwingen doen om zijn zaak in te richten.

Voorbeelden: een nieuwe toonbank plaatsen, extra verlichting aanbrengen of een scheidingswand zetten.

Belangrijk: de werken moeten redelijk zijn en mogen de waarde van het pand niet schaden. Voor ingrijpende structurele werken blijft toestemming van de verhuurder nodig.

3. Overdracht of onderverhuur

Een handelshuurder mag zijn huur overdragen of onderverhuren samen met de handelszaak. Dit recht blijft gelden, zelfs als het contract anders zegt.

Voorbeeld: een bakker die zijn zaak verkoopt, mag ook de huurrechten mee overdragen aan de nieuwe eigenaar.

4. Bescherming bij verkoop van het pand

Als de verhuurder beslist het handelspand te verkopen, blijft de huurovereenkomst gelden. De nieuwe eigenaar kan de huurder dus niet zomaar buitenzetten.

5. Recht op huurvernieuwing

De huurder kan tot drie keer een vernieuwing vragen, telkens voor 9 jaar. Dat betekent dat een handelshuurovereenkomst in theorie tot 36 jaar kan duren.

De verhuurder kan een vernieuwing weigeren, maar alleen in specifieke gevallen, bijvoorbeeld omdat hij het pand zelf wil gebruiken. In sommige gevallen heeft de huurder recht op een uitzettingsvergoeding.

Voordelen van handelshuur

Er zijn voor huurders en verhuurders diverse voordelen aan het werken met een handelshuur.

Enkele voordelen voor huurders zijn:

1. Langetermijnzekerheid (minstens 9 jaar): elke huurtermijn duurt minimaal 9 jaar, met de mogelijkheid tot driemaal verlengen. Zo kan een huurder tot 36 jaar in hetzelfde pand blijven.
2. Recht op overdracht of onderverhuur: de huurder mag de handelshuurovereenkomst samen met de handelszaak overdragen of onderverhuren, zelfs als het contract dit verbiedt.
3. Bescherming tegen plotse opzegging: de Handelshuurwet voorkomt dat de verhuurder de huur vroegtijdig of onverwacht beëindigt, behalve in uitzonderlijke gevallen.

Enkele voordelen voor verhuurders zijn:

1. Garantie op langdurige verhuur (minstens 9 jaar): de verhuurder heeft de zekerheid dat zijn pand voor een lange periode verhuurd blijft.
2. Waardebehoud van het pand: doordat de huurder investeert in inrichting en verbouwingen, blijft het pand goed onderhouden en aantrekkelijk, wat de waarde ondersteunt.
3. Recht op eigen gebruik: de verhuurder kan het pand zelf of via familie gebruiken voor een handelsactiviteit, of een vernieuwing weigeren om het pand een andere bestemming te geven, zoals verbouwing of afbraak.

Nadelen van handelshuur

Toch kent handelshuur ook enkele keerzijden. Zowel huurders als verhuurders moeten rekening houden met beperkingen en risico’s die uit de wettelijke regeling voortvloeien.

Enkele nadelen voor huurders zijn:

1. Lange duurtijd (9 jaar minimum): de huurder zit langdurig vast aan één locatie. Dat kan beperkend zijn als de zaak snel groeit of als de locatie tegenvalt.
2. Beperkte vrijheid bij verbouwingen: de huurder mag wel werken uitvoeren, maar alleen binnen bepaalde grenzen. Voor ingrijpende werken is er toestemming van de verhuurder nodig.
3. Hogere kosten bij vertrek: bij weigering van huurvernieuwing of bij verhuis na 9 jaar kan de huurder klanten verliezen en opnieuw moeten investeren in een nieuw pand.

Enkele nadelen voor verhuurders zijn:

1. Moeilijk vroegtijdig beëindigen: de huurder is sterk beschermd, waardoor de verhuurder het contract niet zomaar kan stopzetten.
2. Beperkte vrijheid bij huurvernieuwing: een huurder kan tot driemaal een vernieuwing aanvragen. Als verhuurder kunt u dit enkel weigeren onder strikte voorwaarden, vaak met risico op een uitzettingsvergoeding.
3. Risico bij overdracht: de huurder mag de huur samen met de zaak overdragen. Als verhuurder heeft u weinig invloed op wie de nieuwe huurder wordt, wat risico’s kan meebrengen.